Кто заплатит за А-класс?

Надежды девелоперов связаны с экономическим ростом регионов. «Что касается емкости рынка офисной недвижимости, то можно успокоить девелоперов: до 2010 года она исчерпана не будет, но конкуренция станет жесткой. Новосибирск - бурно развивающийся город, и потребность в офисной недвижимости будет расти с каждым годом, соответственно, увеличится и спрос, а вслед за ним и объем предложений, - считает Дмитрий Сапунов, генеральный директор консалтинговой компании Regional Real Estate. - Впрочем, пока все прогнозы довольно условны. Строятся офисы в расчете на федеральные компании, заходящие в город. Будут развиваться города, потребуются все новые площади», - комментирует эксперт. С тем, что развитие рынка офисов класса А зависит от экспансии федеральных компаний в регионы, согласны все. «Основные арендаторы конечно же федеральные компании. Я бы сказал, что они занимают 80% площадей», - отмечает г-н Папоян.

Местные арендаторы в большинстве случаев не готовы переплачивать за дополнительный комфорт. Поэтому, например, в Новосибирске первый центр класса А на момент сдачи был заполнен не более чем наполовину. «Дело в том, что арендная ставка - 1500-1600 руб./кв. м в месяц - высоковата для Новосибирска, где до «РосЕвроПлазы» самые высокие ставки в бизнес-центрах составляли до 1100-1200 руб.», - объясняет Елена Ермолаева, руководитель агентства RID Analytics. По мнению Алексея Чемоданова, руководителя информационно-аналитической службы ГК «Триумф», и в Нижнем Новгороде А-класс пока не может получить широкого распространения. «Арендаторов, основным требованием которых было бы ведение своего бизнеса в комфортабельных условиях, в нашем городе не много. В основном они представлены федеральными сетями и представительствами московских компаний», - считает эксперт. Схожая картина прослеживается практически по всей России.

Строить офисы (особенно высокого класса) в регионах всегда рискованно: предварительные договоры здесь не в ходу, и до последнего момента нельзя предсказать, появятся ли арендаторы. По словам Андрея Жамкина, консультанта компании Jones Lang LaSalle, заполняемость офисного центра на новом рынке предсказать довольно трудно, особенно задолго до момента ввода здания в эксплуатацию. Прежде всего это связано с возможной задержкой сроков сдачи объекта. «Кроме этого, арендаторы в регионах хотят видеть уже законченный продукт, так как после окончания строительства здание может не полностью соответствовать заявленному классу: ведь за пределами Москвы и Петербурга классификация зданий часто носит весьма условный характер», - замечает Андрей Жамкин.

Поскольку просчитать спрос невозможно, девелоперам остается только ориентироваться на общие прогнозы. Если регион может привлечь крупных инвесторов, то понятно, что им понадобится определенная инфраструктура, в том числе рассчитанная на офисы. «Перед тем, как зайти в тот или иной регион, мы сначала тщательно анализируем все показатели. Смотрим, какие компании туда заходят, как развивается промышленность, каков уровень доходов населения», - делится опытом Дмитрий Золин. Схожей тактики придерживаются, наверное, все сетевые девелоперы.

«Местный рынок пока не готов платить за класс А. Мы ориентируемся на инвесторов, приходящих в регион. Основные арендаторы — крупные международные компании, имеющие свои производственные мощности в регионе. Сейчас мы активно работаем в Калуге, Ярославле, Туле, где есть инвестиционный бум, и администрация старается создать благоприятные условия для инвесторов»,-сообщает Виталий Ефимкин.

Существует еще одна любопытная тенденция. Считается, что развитию офисного сегмента предшествует всплеск на рынке торговой недвижимости. «Развитие одного сегмента вызывает развитие другого. Если посмотреть на города, где развивается торговая недвижимость, то можно предсказать, что там вскоре появятся и качественные офисы. Один из наиболее ярких примеров - Екатеринбург, где развитый сегмент торговой недвижимости спровоцировал развитие офисов», - рассказывает Дмитрий Золин.

Запросы арендаторов растут Существует несколько типов арендаторов, каждый со своими предпочтениями. Типичным арендатором класса А, по словам Андрея Жамкина, является федеральная либо международная компания, снимающая от 300 до 800 кв. м. Также в сегменте 30-100 кв. м активны небольшие локальные компании, стремящиеся приобрести площади в собственность. Кроме того, существует определенное число крупных игроков, чьи ожидания с самого начала направлены на городские объекты недвижимости: они арендуют огромные по местным меркам площади (от 500 до 1000 кв. м). «Но таких минимум. Очень крупные банки, финансовые корпорации, как правило, строят здания под себя. Местные гиганты также строят сами либо покупают здания на этапе строительства», - разъясняет г-н Жамкин.

В последнее время во многих городах наметилась тенденция перетекания потребителей офисных площадей из одной категории в другую. «Ряд офисных зданий, востребованных на сегодняшний день, перестанет быть привлекательным для арендаторов в течение двух лет. Темпы роста некачественных офисных помещений снизятся. В них обязательно произойдет стабилизация арендной ставки», - полагает Дмитрий Сапунов. В то же время местные арендаторы становятся все взыскательнее. «Вследствие развития рынка и прихода крупных компаний требования к арендуемым помещениям изменились. Теперь многие предъявляют повышенные требования к инженерному оснащению зданий, парковкам, охране, офисным планировкам и т. д. В скором времени владельцам зданий будет необходимо учитывать такие пожелания арендаторов, как организация кафе/ресторана или столовой для сотрудников в здании, «зеленых зон» (зон отдыха) или переговорных комнат», - говорит Юрий Кравчишин, специалист отела маркетинга корпорации «Девелопмент-Юг». Впрочем, пока в регионах требования к офисам несколько ниже, чем в двух столицах. «В Москве и Петербурге люди, выбирая офис, уже требуют максимум услуг. В регионах пока просто проверяют, чтобы по основным концептуальным и техническим решениям офис соответствовал классу А», - подчеркивает Дмитрий Золин.



Оглавление

НОВОСТИ КОМПАНИИ


архив ...»