Относительный класс А

Рынок только формируется, и в большинстве городов, несмотря на радужные перспективы, качество существующих объектов нередко вызывает серьезные нарекания. «Для своей работы в регионе мы старались отобрать проекты , которые наиболее полно соответствуют заявленному классу А или В. В Екатеринбурге мало пользуются классификацией московского форума, поэтому местная классификация носит произвольный характер, а долгосрочные договоры зачастую отсутствуют,- сообщает Андрей Жамкин. - Конечно, ожидать полного соответствия классу А от большинства позиционируемых таким образом объектов рановато. Пока А-класс - это скорее красивые современные здания с достаточно эффективной планировкой и неплохой инженерией», - резюмирует эксперт.

По мнению Гайка Папояна, в корне всех проблем лежит нежелание девелопера работать с профессионалами. «В основном здания соответствуют заявленному классу. Здесь все зависит от девелопера. Большая часть обходится своими силами, опираясь на мнение архитекторов и проектировщиков, а также своего маркетолога. Меньшая часть привлекает профессиональных консультантов для концепции и сдачи в аренду. Иногда приходится слышать, что в России нет единой классификации офисных зданий. Такие заявления вызывают, конечно же, улыбку. О какой концепции можно говорить, если, например, офисным зданием «Купеческий двор» в Ростове-на-Дону владеют большое количество собственников, которые инвестировали в это здание? И таких примеров множество», - говорит г-н Папоян.

Как отмечает Андрей Жамкин, региональные игроки по-прежнему тяготеют к покупке площадей в собственность - в результате офис, заявленный как класс А, расходится по частям и выпадает из системы классификации. «В регионах многие компании стремятся приобрести офисные площади в собственность, за счет чего теряется классность продаваемого частями объекта. Отдельные игроки эту позицию пересматривают. В итоге уже сейчас у нас появился свой круг клиентов, тяготеющих к привычным для московского рынка моделям отношений и считающих, что у офисного центра должен быть только один собственник», - подмечает г-н Жамкин.

Девелоперы сами по себе, арендаторы сами по себе Хотя спрос на офисы класса А ощущается в большинстве регионов, пустующие бизнес-центры здесь не редкость. В качестве основных причин провала называют отсутствие концепции, неэффективные планировки, высокие ставки, отсутствие парковки, плохой сервис, отсутствие инфраструктуры, экономию на агентах по сдаче в аренду, негибкость собственника при обсуждении условий аренды. «Если качественно сделанное здание будет предлагаться по разумным рыночным ценам, то есть все шансы, что оно заполнится после госкомиссии, пусть и медленнее, чем в Москве. Все зависит от увлеченности девелопера», - уверен Андрей Жамкин.

Еще один грех девелоперов, за который им придется в скором времени расплачиваться, - невнимание к продвижению продукта, маркетингу. По мнению Алексея Чемоданова, с арендаторами в регионах начинают говорить значительно позднее, чем стоило бы. «Есть немало случаев, когда ничего не известно о строящемся здании. Это связано с уверенностью застройщиков в том, что конкуренция отсутствует и площади уйдут даже без рекламы», - комментирует эксперт.

Какое будущее ждет строящиеся сейчас офисные центры? Как полагает Гайк Папоян, к строительству в регионах (особенно в Екатеринбурге, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону) офисов класса А следует относиться очень осторожно: здесь они не очень востребованы. Зачастую, строя офис, девелопер не учитывает местный менталитет (например, в южных и сибирских регионах), не понимает, каковы критерии отнесения офисного здания к категории А. Для местных потенциальных арендаторов запрет на курение в здании, наличие 4-6 лифтов, охраны на входе и т. п. является избыточной роскошью. Между тем такие опции являются неотъемлемой частью офисного здания класса А. «Рынок развивается, но у меня складывается впечатление, что девелоперы живут сами по себе, а арендаторы - сами по себе. Девелоперы строят, не ориентируясь на спрос, а арендаторы не приходят, так как считают, что ставки завышены. Рынки некоторых городов уже близки к насыщению (Казань, Новосибирск), рынки других городов - недоразвиты (Нижний Новгород, Самара). Но результат везде один и тот же: объекты не заполнены арендаторами», - резюмирует г-н Папоян.

Как считает Дмитрий Сапунов, несмотря на существование спроса на площади класса А, новые объекты строить уже довольно рискованно. «Площади в возведенных бизнес-центрах класса А будут разобраны достаточно быстро, но явно не в те сроки, которые закладывали девелоперы. Однако строить их на сегодняшний день высокорискованно. Емкость подобных арендаторов невысока и близка к насыщению», - предостерегает он.

Как видим, единого мнения относительно перспектив класса А в регионах пока не существует. Девелоперы вынуждены действовать на свой страх и риск. С одной стороны, излишняя осторожность может обернуться потерей перспективного рынка, с другой — спрос можно и переоценить. Но вопрос, что и как строить, встает все острее. Учитывая количество заявленных проектов, нетрудно предсказать, что в ближайшее время конкуренция значительно вырастет. А значит, и арендаторы станут привередливее.



Оглавление

НОВОСТИ КОМПАНИИ


архив ...»