Метод «виртуальных» покупок

Слово «виртуальный» используется в данном случае не совсем правомерно, но так уж сложилось. Речь идет о фактических покупках, которые сделаны не вами, а кем-то другим. Так что для фактического покупателя данная покупка отнюдь не виртуальная. Метод предложен К. Н. Валовым, который создал его, обдумывая мои рассказы о двойном смысле цен предложения. Метод хорошо показал себя в работах по рынку недвижимости, и его с полной гарантией можно применять и на других рынках с крупными объемами разовых сделок.

Метод «виртуальных» покупок полезно использовать применительно к конкурентным рынкам с относительно редкими и индивидуализированными объектами, выставляемыми на продажу. К таковым можно отнести (кроме объектов недвижимости) земельные участки, предприятия, уникальное оборудование, крупные транспортные средства, суда, предметы искусства, интеллектуальную собственность и т. п.

Состоит метод в следующем. По специальной схеме строится выборка объектов, выставленных на продажу (цены предложения). Затем периодически проверяется, не проданы ли эти объекты. Каждый объект обладает определенными потребительскими характеристиками, например, применительно к объектам коммерческой недвижимости, это местоположение, площадь и пр. Если ваш заказчик инвестирует средства в недвижимость, ему будет интересно, какие категории объектов проданы первыми, а какие долго задержались в продаже.

Спустя некоторое время сделанная выборка «рассасывается» и ее приходится возобновлять. По квартирам в новостройках это приходится делать раз в квартал, на более динамичном (из-за меньшего числа объектов) рынке коммерческой недвижимости — раз в два месяца.

Каждый замер сделанной выборки фиксирует уход с рынка какой-то части объектов. Такие замеры (сбор информации) проводятся для рынка объектов коммерческой недвижимости раз в две-три недели. Таким образом, для двухмесячного цикла выборок на одну выборку приходится один начальный сбор информации, два промежуточных и один заключительный[5].

В результате мы получаем три точки изменений. При этом мы можем ограничиться качественными определениями двух типов: «зависли» и «продавались неплохо». Выдерживая стиль обозначений предыдущей таблицы, заменим слово «зависли» минусом, а «продавались хорошо» — плюсом. Тогда мы получаем таблицу, аналогичную предыдущей (табл. 2). На практике минус ставится при малых (единичных) продажах.

Таблица 2

Комплект рыночных ситуаций

Упрощение такого подхода в том, что минус в таблице может означать две ситуации: «не продается, потому что не покупают» и «не продается, потому что все распродано». Ясно, что это касается только тех строк табл. 2, в которых в первых столбцах стоит, по крайней мере, хоть один плюс (хоть что-то продавалось), а в последнем столбце обязательно минус (уже нечего продавать). Таких строк в таблице всего три (третья, четвертая и седьмая). Нам нужно каждую из них разделить на две. То же нужно проделать со всеми строками, в которых в столбце «спустя два месяца» стоят плюсы. Таких строк четыре, и вместо них нужно записать восемь строк, которые будут отличаться по критерию «продано не все» — «продано все». Всего у нас получится 15 строк, каждая из которых анализируется через сопоставление с прочими строками (различия в наполнении, в структуре продавцов-конкурентов, в характеристиках объектов и т. п.). Обычно, если далее анализируется несколько категорий объектов (например, офисные помещения, городские земельные участки разного размера и местоположения и т. п.), то они группируются в немногих из 15 строк, обычно в двух-четырех.

Качественный анализ происходящих на рынке событий завершен. Теперь можно анализировать, какую роль играют цены одного квадратного метра жилья или одного гектара площади. А может быть, конкурент побеждает совсем не ценами, а удачным местоположением своих объектов, лучшим оформлением документов на них, или масштабами, резко увеличивающими ликвидность. Всё это теперь придется проверять традиционными статистическими методами.



Оглавление

НОВОСТИ КОМПАНИИ


архив ...»