Метод «виртуальных» покупок

Слово «виртуальный» используется в данном случае не совсем правомерно, но так уж сложилось. Речь идет о фактических покупках, которые сделаны не вами, а кем-то другим. Так что для фактического покупателя данная покупка отнюдь не виртуальная. Метод предложен Константином Николаевичем Валовым, который придумал его, обдумывая мои рассказы о двойном смысле цен предложения. Метод хорошо показал себя в работах по рынку недвижимости и его с полной гарантией можно применять и на других рынках, с крупными объемами разовых сделок.

Метод «виртуальных» покупок полезно использовать применительно к конкурентным рынкам с относительно редкими и индивидуализированными объектами, выставляемыми на продажу. К таковым можно отнести (кроме объектов недвижимости) земельные участки, предприятия, уникальное оборудование, предметы искусства, интеллектуальной собственности и т.п.

Состоит метод в следующем. По специальной схеме строится выборка объектов, выставленных на продажу (цены предложения). Затем периодически проверяется, не проданы ли эти объекты. Поскольку каждый объект обладает определенными потребительскими характеристиками. Применительно к объектам коммерческой недвижимости, например, это местоположение, площадь и пр.

Если ваш заказчик инвестирует средства в недвижимость, ему будет интересно какие категории объектов ушли первыми, какие долго задержались в продаже. Вместо объектов недвижимости могут быть крупные транспортные средства, суда.

Спустя некоторое время мониторинга виртуальных покупок. Сделанная выборка «рассасывается» и ее приходится возобновлять. По квартирам в новостройках это приходится делать раз в квартал, на более динамичном (из-за меньшего числа объектов) рынке коммерческой недвижимости – раз в два месяца.

Каждый замер сделанной выборки фиксирует уход с рынка какой-то части объектов. Такие замеры (сбор информации) проводится для рынка объектов коммерческой недвижимости один раз в две-три недели. Таким образом, для двухмесячного цикла выборок на одну выборку приходится одни начальный сбор информации, два промежуточный и один заключительный(5).

В результате мы получаем три точки изменений. При этом мы можем ограничиться качественными определениями двух типов: «зависли» и «продавались неплохо». Выдерживая стиль обозначений предыдущей таблицы, заменим слово «зависли» минусом, а «продавались хорошо» плюсом. Тогда мы получаем таблицу, аналогичную предыдущей (см Таблицу 2). На практике минус ставится при малых (единичных) продажах.

Упрощение такого подхода в том, что минус в таблице может означать две ситуации: «не продается, потому что не покупают» и «не продается, потому что все распродано». Ясно, что это касается только тех строк Таблицы 2, в которых в первых столбцах стоит, по крайней мере, хоть один плюс (то есть хоть что-то продавалось), а в последнем столбце обязательно минус (то есть уже нечего продавать). Таких строк в таблице всего три (третья, четвертая и седьмая). Иными словами, нам нужно раздвоить эти строки (то есть заменить одну строку двумя). Кроме того, нужно раздвоить все строки, в которых в столбце «спустя два месяца» стоят плюсы. Таких строк четыре, вместо них нужно записать восемь строк, которые будут отличаться по критерию «продано не все»-«продано все». Таким образом, всего у нас получится 15 строк, каждая из которых анализируется через сопоставление с прочими строками (различия в наполнении, в структуре продавцов-конкурентов, в характеристиках объектов и т.п.).

Обычно, если далее анализируется несколько категорий объектов (например, офисные помещения или городские земельные участки разного размера и местоположения и т.п.), то они собираются в немногих из 15 строк, в двух-четырех. Качественный анализ происходящих на рынке событий завершен. Теперь можно анализировать, а какую роль играют цены одного квадратного метра или одного гектара. А может быть, конкурент побеждает вас совсем не ценами, а удачным местоположением своих объектов, лучшим оформлением документов на них, или размерами, резко увеличивающими ликвидность. Все это теперь придется проверять традиционными статистическими методами.



Оглавление

НОВОСТИ КОМПАНИИ


архив ...»